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为何高价地块频出?高价地块频出将加大调控压力

时间:2018-12-06 09:01:46        来源:本站

  北京地价冠绝全国、地王频出的影响,基本是负面的。这种涨价效应接连不断地出现,自然会立即助推房价。近几个月北京房价正加速上涨,调控压力再一次重现就是证明。

  近期,北京地王频出,楼面单价超5万、总价几十亿的地价居然成了家常便饭。按照这样的地价水平,明后两年北京的新推商品住宅,单价6万至8万,也将成常态。

  现阶段中国楼市,可谓冰火两重天。广大三四五线城市,市场反弹乏力,开发商不敢拿地。而一线城市和少数二线城市如南京、苏州,楼市量价齐飞,开发商扎堆抢地,地价高涨。

  当前一线城市的土地热度基本处于历史最高水平。就京沪而言,今年以来,上海的房价涨幅明显大于北京,但上海的地市热度明显低于北京。一方面,今年北京土地出让多于上海,优质宅地也更多些,地市热闹非凡。另一方面,北京的房价水平总体高于上海,尤其是2013年那轮房价大涨之后,北京房价水平就把上海甩在了身后。房价高,开发商自然也敢于更高价抢地。

  但是,当前北京地王频出的结果,也相当让人担忧。8月底至9月上旬10天时间,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,楼面单价突破5万元大关。

  11月2日,丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价,地块总价83.4亿元(历史上总价排名第三),楼面价比上周刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。同样是丰台区,10月20日樊家村曾拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块,刷新了北京土地市场单价的最高纪录。

  由此可见,当前北京四环以内的地价,基本都在5万元/平方米以上,四环至五多保持在5万元左右/平方米;五环至六环一般在4万元以下,但优质地块也曾达到4万元-5万元/平方米。总体比较,北京地价明显高于上海。上海外环近似于北京五环,当前上海外环线左右楼面单价也只有2万-3万元左右。

  北京地价冠绝全国、地王频出的影响,基本是负面的。首先,高地价地块必然导致未来高房价小区,以目前房价走势来看,未来北京几乎可以说是全城皆豪宅,稳坐全国第一的宝座上,这无论对于购房者还是政府管理层,恐怕都不是好消息。

  而且,每出一块地王,都会催涨周边房价,引发购房者短暂的情绪痉挛。这种效应接连不断地出现,自然会立即助推房价。近几个月北京房价正加速上涨,调控压力再一次重现。

  更为重要的是,北京特有的政策是,只要溢价率达到50%,就转而竞拍配建公租房、或回迁房、或自商房等。也就是说,几年之后北京将大规模出现:同一小区,6万-10万豪宅业主与大量中低收入群体共生的奇观。当然,从道义上讲,贫富混居优于贫富分居;但从现实而言,这对于物业管理来说,可能将面临极大的难题,许多社会问题也可能会随之而生。

  因此,开发商特别是国企类的开发商频频高价抢地,推升的房价已经超出了普通刚需的购买能力。当然对于北京来说,顶级豪宅自然有其市场需求。但是,如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式,整个房地产市场也容易出现结构性问题。

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